INFORMACIÓ COMPRAVENDA

31.- No fumis dins de la casa durant un parell d'hores abans de la visita, i en cap cas ho facis durant la visita. L'olor del
tabac per a un no fumador és una sensació desagradable que no podrà treure's del cap durant tota la visita. Encanvi, si el
client és fumador, no comprarà el teu pis pel fet de fer olor de tabac.

32.- Neteja els elements comuns. Dedica temps al replà de l'escala i al portal. Si cal, dóna-li una maneta de pintura
(especialment al voltant de l'ascensor, on haureu d'estar aturats un parell de minuts) i posa una planta al teu replà.

33.- Tingues en compte que un dormitori dóna més valor a l'habitatge que un despatx o traster. Intenta que cada habitació tingui un llit. Intenta distribuir l'habitació principal de tal manera que es pugui caminar al voltant del llit. El comprador del teu pis passarà més de 8 hores diàries al dormitori, fes tot el possible perquè sigui acollidor. Vesteix el llit de manera que vingui de gust estirar-s'hi. Si tenies pensat canviar les cortines i el cobrellit, ara és el moment!.

34.- Els dormitoris dels nens (si, ja sé que són nens!) han d'estar en ordre. Guarda les joguines, ninos i peluixos. El
comprador també voldrà entrar a l'habitació i imaginar el seu fill en ell sense haver d'anar sortejant joguines per terra. Si els
teus fills són adolescents negocia amb ells la retirada dels pòsters de noies, nois, equips de futbol o cotxes de la paret
(suborna'ls si cal!).

35.- Deixa el teu cotxe aparcat al pàrquing a escassos centímetres de la paret del fons o del límit de la plaça, això
ajudarà al client a fer-se una idea de les dimensions reals de la plaça comparant el teu cotxe amb el seu.

36.- Posa ordre en el traster. Ja se que el traster "és un traster" però ha d'estar suficientment ordenat com per poder
entrar-hi i que el comprador es faci una idea real de les seves dimensions.

37.- La primera impressió causada a un comprador quan visita casa teva, és decisiva. Diuen que la gent pot fer-se una
"primera impressió" durant els 30 primers segons de la visita. Aplica't perquè la primera impressió del teu pis sigui
òptima.

38.- L'hora escollida per realitzar la visita és extraordinàriament important. Dins de les possibilitats del client, l'agent
immobiliari portarà les visites en el millor moment per ensenyar el teu pis (menys soroll, més llum,...). Mai ensenyis el teu
pis de nit, excepte força major.

39.- Mai diguis "no" a una visita en dissabte o diumenge. Les circumstàncies del mercat no estan com per perdre
oportunitats.

40.- Si tens una visita, desfés-te dels nens. Que l'àvia els porti a berenar al parc. Per molt bons que siguin, no ens
ajudaran a vendre el pis, llavors per què els vols aquí? Evita ensenyar el pis amb tota la família dins (l'avi, la sogra i els nens no faciliten la feina). Massa gent dins d'un pis, incomoda els compradors (i més encara si ells també vénen amb la família al complet).

41.- Desfés-te també dels gossos!!! El contacte amb els animals de companyia, la seva olor, els seus pèls,... incomoden a
molts compradors.

42.- Durant una visita, parla el just i necessari. Deixa a l'agent immobiliari fer la seva feina. No li expliquis la teva vida
al comprador. No parlis del preu, condicions, terminis i altres factors durant la visita a l'habitatge. En el pitjor dels casos
deixa-ho per al final i seu al sofà o a la taula per parlar-lo.

43.- Estem intentant vendre un habitatge, no el mobiliari. No intentis vendre als clients cap tipus de moble que no
vulguis emportar-te.

44.- El silenci és bàsic. Apaga la ràdio, la televisió i els aparells sorollosos. Si se sent la tele del veí a través de la paret,
posa música clàssica, baixeta, de fons.

45.- La publicitat del teu pis és essencial. Cal arribar al major nombre possible de compradors. Assegura't que el teu
agent immobiliari té un local comercial cèntric i amb un bon aparador.

46.- Els anuncis en premsa escrita estan en declivi, però encara són una opció interessant. Els preus no són gens
econòmics, però és possible que el teu agent immobiliari tingui un acord amb el rotatiu més llegit de la ciutat.

47.- Has d'estar a Internet, però no de qualsevol manera. El teu agent immobiliari sap quins són els portals immobiliaris
més visitats i s'anunciarà en ells sense cost per a tu. L'anunci ha de ser atraient, amb moltes fotos i de qualitat. Tingues el
teu pis en perfecte estat abans de treure les fotos. El format més habitual és l'apaïsat (horitzontal), sempre que puguis, treu les fotos en aquest format. El text ha de tenir cert "ganxo", ha de ser atractiu i descriptiu.

48.- Realitzar un vídeo del teu barri, carrer, edifici i de l'interior del teu habitatge és una excel—lent idea i millora la qualitat dels anuncis i el nombre de visites.

49.- Exigeix al teu agent immobiliari la publicació del teu pis a les xarxes socials, com a mínim a Facebook i Youtube: és
el futur.

50.- Signar documents o compromisos sense l'assessorament d'un professional és una idea nefasta. No firms cap
document trobat a internet si no entens al 100% del que hi posa o a que et compromet. Un bon consell és no signar un
contracte d'arres ni recollir cap senyal sense estar segurs que el comprador aconseguirà una hipoteca, això t'estalviarà
maldecaps. El teu agent immobiliari et presentarà un document d'arres quan tot estigui clar. La temptació de signar un
document és elevada, ja que suposa un pas més cap a l'anhelada venda, però també suposa paralitzar la venda del teu
habitatge un parell de mesos (o tres o quatre) fins a la signatura. Si el comprador no aconsegueix la hipoteca pots quedar-te amb el senyal si el contracte està ben fet, però si la teva intenció ferma és vendre, hi perds més que no hi guanyes.

 

QUÈ CAL SABER PER LA COMPRA D'UN HABITATGE

Quins punts cal tenir en compte, i tot el que cal saber a l'hora de comprar un habitatge.

La compra d'un habitatge és l'acte de consum que més conflictes genera i alhora un dels sectors on es poden trobar més clàusules abusives, ja que les parts contractants no estan en igualtat de condicions. Quan parlem d'habitatge, des del punt de vista dels drets i deures de les persones consumidores, l'interès radica tant en els aspectes jurídics com econòmics, especialment si tenim en compte que aquesta compra comportarà un endeutament important.

Les causes més habituals d'incompliment de la llei d'habitatge i, per tant, constitutives d'infracció administrativa són la falta d'entrega de la documentació obligatòria, la publicitat, les clàusules abusives i els defectes dels acabats.

Per tant, és important saber què hem de tenir en compte quan es compra un pis, especialment en cas d'obra nova, en què la part venedora normalment està en superioritat de condicions.

La normativa aplicable en la qual es troben recollits els drets i deures dels consumidors en l'adquisició d'un habitatge és la següent: Reial decret 515/1989, de 21 d'abril, de protecció dels consumidors quant a la informació que cal subministrar en la compravenda i l'arrendament;

Reial decret legislatiu 1/2007, de 16 de novembre, pel que s'aprova el text refós de la llei general per a la defensa dels consumidors i usuaris i altres lleis complementàries; Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge; Llei 57/1968, de 27 de juliol, que regula la percepció de quantitats a compte en la construcció d'habitatges, i la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació. També els articles 1124, 1279, 1280, 1445 i següents del Codi civil.

Podem resumir les fases en la compra d'un habitatge en:

1. Publicitat i oferta
2. Compromís: reserva i arres
3. Formalització del contracte en escriptura pública
4. Lliurament

PUBLICITAT I OFERTA

S'entén per publicitat tota forma de comunicació adreçada als consumidors o al públic en general amb la finalitat de promoure de forma directa o indirecta la transmissió, l'arrendament o qualsevol altra forma de cessió d'habitatges a títol onerós.

La publicitat que es fa amb la finalitat de promoure la venda d'un habitatge ha de ser lícita, de manera que no indueixi ni pugui induir a error als seus destinataris, ni pugui afectar el seu comportament econòmic. En especial, ha de ser veraç quant a les característiques i condicions relatives a la construcció, la situació, els serveis i les instal·lacions, i el preu.
En tota publicitat s'han de fer constar unes dades mínimes, com la localització de l'habitatge, la indicació si està acabat, en fase de construcció o només en projecció, la superfície útil i la superfície construïda amb els annexos, de forma diferenciada, i el responsable de la comercialització amb l'adreça i el telèfon de contacte.

El consumidor té dret a exigir tot el que figuri a la publicitat, malgrat que no consti expressament en el contracte. En cas de contradicció entre l'oferta publicitària i les clàusules del contracte, sempre ha de prevaldre allò que sigui més beneficiós per al consumidor.

La informació de l'oferta en la compravenda i l'arrendament ha de contenir les dades següents:

• La identificació del venedor: nom (si es tracta d'una persona física) o raó social (si és una persona jurídica), domicili i, si escau, les dades de la inscripció al Registre Mercantil.
• Identificació de l'habitatge amb la seva superfície útil i els seus annexos.
• Referència de la inscripció registral.
• Preu total de la transmissió, amb la indicació dels impostos que la graven i que legalment corresponen al comprador i de les altres despeses inherents al contracte.
• Terminis d'inici de les obres i de lliurament de l'habitatge (si es tracta d'una oferta de transmissió d'habitatges en projecte o en construcció).
• Indicació del règim de protecció i el pla d'habitatge al qual es troba acollit, quan es tracti d'habitatges amb protecció oficial.

Si la quantitat que s'ha de lliurar a compte és superior a l'1% s'informarà també del següent:

• Descripció de les característiques essencials de l'habitatge, com ara els materials emprats en la construcció, l'orientació principal, el grau d'aïllament tèrmic i acústic, les mesures d'estalvi energètic, els serveis i les instal·lacions de què disposa, tant individuals com comuns de l'edifici o del complex immobiliari de què forma part, i el número de llicència
d'obres i les condicions generals i específiques per a la seva concessió, en el cas de primera transmissió.
• Antiguitat de l'edifici, els serveis i les instal·lacions de què disposa, tant individuals com comuns, i l'estat d'ocupació de l'habitatge, en el cas de segona transmissió i successives.
• Identificació registral de la finca, amb la referència de les càrregues, els gravàmens i les afectacions de qualsevol mena i la quota de participació en el títol de propietat, si escau.

• L'import de les quotes i les derrames comunitàries, i també el de les despeses comunitàries pendents de pagament, amb indicació si s'exigeix o no una entrada inicial, si escau, i els interessos que s'acreditin i la forma d'aplicar-los.
• En el cas d'una oferta de transmissió d'habitatges en projecte o construcció, la informació sobre la llicència d'obres i, si les obres s'han acabat, una còpia de la llicència de primera ocupació.
• En el cas d'una oferta d'habitatge de protecció oficial, la indicació de la data de la qualificació provisional o definitiva i el règim de drets i deures, amb les limitacions per als adquirents i els usuaris de l'habitatge.

Pel que fa a les condicions físiques de l'habitatge, es considera informació vàlida i suficient la que contenen la cèdula d'habitabilitat o la qualificació definitiva en el cas d'habitatges de protecció oficial.

En tot cas, abans de comprar un habitatge s'ha de tenir en compte una sèrie de precaucions per evitar ensurts, i convé comprovar els aspectes següents:

• Situació registral per tal de verificar la titularitat jurídica, és a dir, que el venedor és qui consta com a propietari al Registre de la Propietat i si la finca té alguna càrrega o gravamen (hipoteca, servitud, usdefruit, lloguer, etc.). Al Registre de la Propietat també es pot comprovar la superfície, la ubicació, la descripció de l'habitatge i, si aquest forma part d'una propietat horitzontal, la quota de participació que li correspon respecte a l'immoble.
• També és convenient acudir a l'ajuntament per esbrinar si la finca està afectada per cap pla urbanístic i que el propietari està al corrent de pagament de l'impost sobre béns immobles (IBI).
• Si la finca forma part d'una comunitat de propietaris, sol·licitar el document acreditatiu que el venedor està al corrent de pagament de les despeses comunitàries (ordinàries i extraordinàries).
• Conèixer l'estat dels subministraments i en tot cas, si existeixen deutes acumulats.

LLIURAMENT DE QUANTITATS A COMPTE

Normalment, quan un consumidor està interessat en l'adquisició d'un habitatge, se li exigeix el lliurament d'una quantitat en concepte de senyal o reserva. En aquests casos, s'ha de demanar al venedor un document en el qual consti la quantitat lliurada per aquest concepte, que es deduirà sempre del preu total.

La quantia que es lliura com a senyal suposa un precontracte del qual deriven certes conseqüències, que són diferents en virtut del tipus d'arres que les parts (venedor i comprador) han signat.

Reserva immobiliària:
• Es tracta de dipositar un import mitjançant un document de reserva, per blindar la finca temporalment, fins al contracte definitiu de compra venda. Està pensat per guanyar temps i poder verificar, els documents, el finançament, etc... i/o també obtenir l’aprovació de la part propietària de l’immoble.

Transcorregut el temps acordat, i essent tot correcte, si tenim l’incompliment es per part de l’interessat comprador, la reserva quedarà sense efecte, fent sevir la quantitat entregada en concepte d’indemnització. En cas que l’operació no es pogués portar a bon terme per força major, la immobiliària, respon exclusivament de la quantitat rebuda.

Arres confirmatòries:
• En cas d'incompliment de qualsevol de les parts, l'altra part pot optar entre exigir el compliment o el rescabalament dels danys ocasionats.

Arres penals:
• En cas d'incompliment, l'altra part pot escollir entre exigir el compliment o el lliurament d'una compensació equivalent a les arres lliurades. Perquè es considerin arres penals ha de constar expressament en el contracte.

Arres penitencials:
• Si el comprador és qui renuncia perd la quantitat lliurada. En canvi, si és el venedor qui renuncia ha d'abonar el doble de la quantitat rebuda com a senyal.
• Quan en el contracte no s'especifica el tipus d'arres, s'entén que es tracta d'arres penitencials de l'article 1454 del Codi civil. Això no obstant, per evitar possibles problemes d'interpretació és aconsellable fer constar en el contracte el tipus d'arres que han escollit les parts.

La legislació catalana, Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, exigeix el compliment d'uns requisits previs per poder subscriure un contracte o per rebre qualsevol quantitat a compte:

a) Tenir una llicència d'edificació.
b) Disposar de la connexió a la xarxa general de subministraments de manera individualitzada per a cada habitatge de l'edifici.
c) Tenir atorgades les garanties i les assegurances legalment exigibles.
d) Haver formalitzat el llibre de l'edifici corresponent.
e) Haver estat dividit el crèdit hipotecari, si escau, entre totes les entitats registrals de l'immoble.

Les quantitats lliurades pels adquirents es dipositen en una entitat bancària o caixa d'estalvis i es consignen en un compte especial, separat d'altres fons del promotor i, únicament, se'n pot disposar per a les atencions derivades de la construcció dels habitatges.

Si paguem quantitats anticipades, hem d'exigir una sèrie de requisits d'acord amb la Llei 57/1968, de 27 de juliol, per la qual es regula la percepció de quantitats anticipades en la construcció i venda d'habitatges.

1. Que es consigni de manera expressa en el contracte que el cedent (constructor-promotorvenedor) queda obligat a tornar al cessionari (comprador) les quantitats rebudes a compte, més el 6% d'interès anual, en cas que la construcció no s'iniciï o finalitzi en els terminis convinguts que s'especifiquin en el contracte, o no s'obtingui la llicència de primera ocupació o
cèdula d'habitabilitat.
2. Que en elmoment de l'atorgament del contracte, el cedent lliuri al cessionari l'aval solidari o contracte d'assegurança atorgat pel venedor amb l'entitat avalista o asseguradora que acrediti la garantia referida i individualitzada a les quantitats que han de ser anticipades a compte del preu.
3. Designació de l'entitat bancària o caixa d'estalvis i del compte a través del qual l'adquirent ha de lliurar les quantitats que s'hagués compromès a anticipar, com a conseqüència del contracte signat.

EL CONTRACTE I L'ESCRIPTURA PÚBLICA

El contracte de compravenda ha d'estar redactat de manera clara i senzilla, i no s'hi pot fer referència o remissió a textos o documents que no es facilitin de manera prèvia o simultània a la formalització del contracte.

Així mateix, el contracte ha de respondre als principis de bona fe i just equilibri de les contraprestacions.
En conseqüència, queden prohibides les clàusules que:

• No reflecteixin amb claredat o ometin, en els casos de pagament diferit, la quantitat ajornada, el tipus d'interès anual sobre els saldos pendents d'amortització i les condicions d'amortització dels crèdits concedits i les clàusules que, de qualsevol forma, facultin al venedor a incrementar el preu ajornat durant la vigència del contracte.
• Imposin un increment del preu per serveis, accessoris, finançament, ajornaments, recàrrecs, indemnitzacions o penalitzacions que no corresponguin a prestacions addicionals efectives que puguin ser lliurement acceptades o rebutjades pel comprador.
• Suposin per al comprador la repercussió d'errades o defectes administratius o bancaris que no li siguin imputables.
• Imposin al comprador, en la primera venda d'habitatges, l'obligació d'abonar les despeses derivades de la titulació que, per llei o per la seva naturalesa, correspongui al venedor. Seria el cas dels títols d'obra nova, de propietat horitzontal, hipoteques per finançar la construcció o divisió de l'habitatge o la cancel·lació d'aquestes.

En el cas de dubte sobre el sentit d'una clàusula preval la interpretació més favorable a les persones consumidores.

El comprador té dret a exigir l'escriptura pública d'acord amb els articles 1279 i 1280 del Codi civil.

En el moment de la signatura de la transmissió de l'habitatge, podem exigir el lliurament dels documents següents:

• Plànol de situació de l'edifici.
• Un plànol de l'habitatge amb l'especificació de la superfície útil i construïda (en el cas d'habitatges de nova construcció) amb els mesuraments acreditats per tècnics competents.
• La memòria de qualitats.
• Documentació relativa a les garanties de l'habitatge amb especificació dels garants, els titulars de la garantia, els drets dels titulars i el termini de durada.
• Documentació relativa a la hipoteca, si s'ha constituït.
• Escriptura de declaració d'obra nova i divisió horitzontal, i dels estatuts de la comunitat de propietaris, si ja han estat atorgats.

En habitatges de segona transmissió:

• La cèdula d'habitabilitat o de qualificació definitiva.
• Certificat d'aptitud en el cas que l'edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica.

• Nota simple informativa del Registre de la Propietat.
• Documentació necessària per contractar els serveis i els subministraments de l'habitatge.
• En cas d'habitatge en règim de propietat horitzontal, el certificat relatiu a l'estat de deutes dels transmitents amb la comunitat.

Si l'empresa es nega a lliurar algun dels documents indicats, és recomanable deixar constància per escrit, ja sigui en el contracte de compravenda o en un document a part, de la relació de tots els documents que no s'han lliurat. Aquest és el pas previ per poder presentar la denúncia corresponent davant els organismes competents en matèria de consum, la qual cosa pot comportar una sanció econòmica per a l'empresa que ha comès la infracció.

La cèdula d'habitabilitat acredita que un habitatge compleix els requisits d'habitabilitat fixats per la normativa vigent i, per tant, gaudeix de les condicions per ser destinat a residència humana. Caduca als 15 anys de ser expedida i s'ha de tramitar novament transcorregut aquest termini. La cèdula d'habitabilitat és imprescindible per poder donar-se d'alta dels serveis de subministrament d'aigua, llum i gas. Les despeses originades per l'obtenció de la cèdula són a càrrec del venedor (Decret 129/1984, de 18 d'abril, sobre l'atorgament de la cèdula d'habitabilitat).

La plusvàlua o l'impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana, l'ha de pagar el venedor, llevat que es pacti el contrari.

Els promotors, abans de vendre un habitatge, s'obliguen a atorgar una garantia a favor dels adquirents, que cobreixi la reparació dels defectes de la construcció i dels danys que derivin directament sobre l'habitatge:

• Assegurança de danys materials per garantir, durant deu anys, el rescabalament dels danys materials causats a l'edifici, per vicis o defectes que afectin la cimentació, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals i que comprometin directament la resistència mecànica i l'estabilitat de l'edifici.

LLIURAMENT I RESPONSABILITATS PER L'ESTAT DE L'HABITATGE

Per determinar el règim de responsabilitat, hem de diferenciar entre aquells habitatges la llicència d'obres dels quals es va sol·licitar abans del 6 de maig de 2000 i aquells habitatges la llicència d'obres dels quals s'ha sol·licitat a partir d'aquesta data.

En els primers, el règim de responsabilitat és el que estableix l'article 1490 del Codi civil.

a) El venedor d'un habitatge respon dels defectes ocults de l'habitatge durant un termini de sis mesos des de la data del seu lliurament.
b) En el cas que es manifestin vicis o defectes de construcció que afectin l'estructura o la solidesa de l'edifici, i en provoquin la ruïna, la responsabilitat recau sobre l'arquitecte director d'obra o constructor, sempre que aquests vicis es manifestin en el termini dels 10 anys següents a la terminació de les obres.

Per a les obres en les quals s'hagi sol·licitat la llicència a partir del 6 de maig de 2000 el règim de responsabilitat l'estableix l'article 17 de la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació.

Les persones físiques o jurídiques que intervenen en el procés de l'edificació han de respondre davant dels propietaris i els tercers adquirents dels edificis des de la data de recepció de l'obra:

1. Durant 10 anys, dels danys materials causats a l'edifici per vicis o defectes que afectin la cimentació, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals i que comprometin directament la resistència mecànica i l'estabilitat de l'edifici.
2. Durant 3 anys, dels danys materials causats a l'edifici per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal·lacions que ocasionin l'incompliment d'habitabilitat.
3. Durant 1 any, també respon el constructor dels danys materials per vicis o defectes d'execució que afectin els elements de finalització de les obres.

El venedor d'un habitatge de segona mà respon dels defectes ocults de l'habitatge durant un termini de sis mesos des de la data del seu lliurament.

Si es compra un habitatge de segona mà, cal comprovar la situació jurídica registral, urbanística i les càrregues de l'habitatge.

SUBSCRIPCIÓ DE GARANTIES OBLIGATÒRIES

Per assegurar el compliment efectiu de les responsabilitats derivades de danys per vicis o defectes de construcció, la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació exigeix la formalització de pòlisses d'assegurança correlatives a les responsabilitats assumides pels diferents agents intervinents en la construcció (deu anys, tres i un, respectivament), en les quals el promotor i els adquirents successius tenen la condició de beneficiaris i la prima s'ha de pagar en el moment de la recepció de l'obra.

Això no obstant, i de conformitat amb el que estableix la disposició addicional segona de la llei esmentada, fins que no s'aprovi el Reial decret que desenvolupa aquesta llei, només és obligatòria la pòlissa d'assegurança per a la cobertura de la responsabilitat decennal.

DESPESES DE LA COMPRAVENDA D'UN HABITATGE

A càrrec del venedor:

• Les que comportin la concessió d'un crèdit hipotecari per finançar la construcció de l'immoble.
• Les que comporti l'escriptura d'obra nova i divisió horitzontal de l'immoble.
• L'impost sobre l'increment del valor dels terrenys (la plusvàlua), llevat que es pacti el contrari.

A càrrec del comprador:

• El comprador ha de tenir present que a l'hora d'adquirir un habitatge les seves despeses no es limitaran al preu de venda de l'habitatge.

Aquestes altres despeses són:

• Si es tracta de la compra d'un habitatge de primera mà, el comprador ha de pagar:
– Els tipus aplicables poden ser objecte de modificacions d'acord amb la normativa tributària.
– L'impost sobre el valor afegit (IVA), que és d'un 7% sobre el valor de compra.
– L'impost sobre actes jurídics documentats (IAJD), que és d'un 0,5% sobre el valor de compra.

• Si es tracta de la compra d'un habitatge de segona mà, el comprador ha de pagar:
– L'impost sobre transmissions patrimonials (ITP), que és del 6% sobre el valor de compra.

• Independentment de si es tracta d'un habitatge de primera o de segona mà, hi ha altres despeses que també són a càrrec del comprador. Aquestes són:

– La minuta del notari intervinent en l'escriptura pública de compravenda.
– Les despeses derivades de la inscripció al Registre de la Propietat.
– Les despeses de gestoria, si n'hi ha, en el cas que el comprador deixi en mans d'un gestor la presentació dels documents pertinents a Hisenda, la declaració dels impostos d'IVA i IAJD, en la compra d'habitatges de primera mà, o l'ITP, en la compra d'habitatges de segona mà, a l'ajuntament i als registres.

La signatura de l'escriptura pública és l'acte que origina l'obligació del comprador de pagar aquests impostos, i és un requisit indispensable per poder accedir a la inscripció de l'habitatge a nom del comprador al Registre de la Propietat.

DEUTES DE L'ANTERIOR PROPIETARI

El nou propietari ha de respondre dels deutes que tenia l'anterior propietari amb la comunitat de propietaris de l'any en curs i de l'any immediatament anterior a la compra.

Quant a l'impost sobre béns immobles, el subjecte passiu de l'IBI i, per tant, a qui se'n reclama el pagament, és aquell que figura com a propietari de l'immoble l'1 de gener. Això no obstant, les parts en el contracte de compravenda poden pactar que sigui el comprador qui se'n faci càrrec del pagament de l'IBI corresponent a l'any de compra.

El pis respon dels deutes pendents amb la comunitat, per hipoteques que recaiguessin sobre aquest i pels tributs que graven l'habitatge. Per això, és important que qui vulgui comprar s'asseguri, abans de formalitzar l'escriptura pública i, fins i tot abans de signar un contracte de senyal o arres, que no existeix cap d'aquests deutes pendents.

INSCRIPCIÓ AL REGISTRE DE LA PROPIETAT

La inscripció al Registre de la Propietat no és obligatòria, però és aconsellable. Si la propietat no figura inscrita, no afecta tercers, amb la qual cosa el comprador es pot trobar que un tercer amb títol suficient s'inscrigui abans que ell, i es consideraria aquest últim propietari. El primer comprador pot demanar una indemnització per danys i perjudicis al venedor, però en tot cas, perd la propietat de l'habitatge.

No obstant això, si demanem una hipoteca per al finançament de l'adquisició de l'habitatge, l'entitat financera exigeix com a requisit la inscripció al Registre de la Propietat de la titularitat de l'habitatge i de la hipoteca que recau sobre aquest.

ELECCIÓ DE NOTARI

La imposició del notari per part del venedor és il·legal. Si existeix una clàusula contractual a aquest efecte es pot tenir per no posada i, en conseqüència, no és vinculant per al comprador.

En aquest sentit, el comprador pot escollir lliurement el notari, sempre que aquest notari tingui relació amb algun dels elements del contracte, és a dir, que l'elecció del comprador ha de recaure, en tot cas, en un notari o bé de la localitat on està situat l'habitatge, o bé de la localitat on té el domicili el venedor, o el comprador.

Quan contractem una hipoteca per finançar la compra d'un habitatge, l'entitat financera no ens pot obligar a contractar un notari. L'elecció del notari és lliure i no ens poden condicionar la contractació de la hipoteca a l'acceptació del notari.

NORMATIVA APLICABLE

Ordre cronològic:

• Llei 57/1968, de 27 de juliol, sobre recepció de quantitats avançades en la construcció i venda d'habitatges (BOE núm. 181, de 29 de juliol de 1968).
• Reial decret 515/1989, de 21 d'abril, sobre protecció dels consumidors quant a la informació que cal subministrar en la compravenda i l'arrendament d'habitatges (BOE núm. 117, de 17 de maig de 1989).
• Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge (DOGC núm. 5044, de 9 de gener de 2007).
• Decret 206/1992, d'1 de setembre, pel qual es regula el llibre de l'edifici (DOGC núm. 1654, de 7 d'octubre de 1992).
• Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació (BOE núm. 266, de 6 de novembre de 1999).
• Decret 259/2003, de 21 d'octubre, sobre requisits mínims d'habitabilitat en els edificis d'habitatges i de la cèdula d'habitabilitat (DOGC núm. 3999, de 30 d'octubre de 2003).